Comment sont sélectionnés les projets ? Comment fonctionne l'outil de scoring ?

Sélection des projets

Une opération immobilière n’est proposée en financement sur WiSEED qu’après une analyse approfondie du porteur de projet et du projet lui-même par notre équipe d’analystes.

Les critères d’analyse sur les projets immobiliers en obligations sont les suivants :

Analyse du Porteur de projet

Expérience de l’opérateur
Expérience avec WiSEED
Solidité financière des sociétés opératrices ou garantes

Analyse du Projet

Caractéristiques du projet
Business Plan de l'opération
Sécurité administrative & technique
Commercialisation
Montage juridique et qualité de la garantie

Le scoring, outil d'aide à la décision

Afin d'aider les investisseurs dans leur prise de décision, WiSEED a développé et mis en place depuis 2017 un outil de "scoring" permettant d'évaluer les projets immobiliers sur plusieurs critères et de fournir une note globale, située sur une échelle de A à E (théoriquement, du moins au plus risqué)

Ce scoring est affiché sur toutes les fiches des projets immobiliers en obligations.

Si le couple risque/rendement est bien connu de tous les investisseurs, le développement d’un outil d’aide à la décision propre à chaque projet a pour objectif de mieux présenter et expliquer les risques, afin de ne pas se limiter au seul rendement du projet

Comment a-t-il été construit ?

Nous avons développé cet outil afin qu'il apporte une réelle plus-value dans l'évaluation et la compréhension d'un projet mais qu’il permette également une comparaison entre les différents projets.

Nous mettons en œuvre une double approche : l’opérateur (ou promoteur) d’un côté et l’opération (ou le projet) de l’autre. Il est important de bien comprendre que le scoring ne reprend pas l’ensemble des facteurs examinés lors de notre analyse complète en amont de la mise en ligne, comme par exemple l’historique de promotion de l’opérateur ou l’emplacement du projet. Il est important de toujours étudier le dossier et lire toute la documentation à disposition avant d'investir.

Le scoring résume cependant des points clés pour lesquels les critères n’ont pas tous le même barème, afin que certains aient un poids plus importants dans la note finale. Au niveau de l’opérateur, ou promoteur, nous retenons quatre critères objectifs et chiffrés :

La taille du promoteur : de A à D selon son chiffre d'affaires ;
Les capitaux propres : de A à D selon leur montant ;
Le taux d’endettement : de A à C selon le taux ;
Le taux de liquidité : de A à C selon le taux.

Au niveau de l’opération, quatre critères ont été retenus :

Le taux de commercialisation : de A à E selon le taux ;
La sécurité des fonds propres des investisseurs : de A à C selon le niveau ;
L’impasse de couverture du prix de revient : de A à C selon le taux ;
La sécurité technique : de A à C selon les entreprises de travaux.

Comment le lire ?

Cet outil ne prétend pas répondre à toutes les questions, mais vise à vous donner une vue d’ensemble sur la typologie du projet dans lequel vous envisagez d’investir. Nous fournissons en effet de nombreuses informations sur le profil des opérations financées, et le scoring en constitue une synthèse simplifiée.

Le résultat est présenté sous forme d’une lettre, allant de A à E :

une note A correspond à un couple rendement/risque modéré ;
une note E correspond à un couple rendement/risque plus élevé (le rendement estimé est plus important, mais le risque aussi).

Une précision importante : le taux proposé reflète à la fois :

le niveau de rendement attendu et le niveau de risque du projet ;
les conditions du marché et ce que le promoteur accepte de payer pour lever des fonds via la plateforme.

Les taux ne peuvent donc pas être déduits du risque par une formule mathématique précise ; ils résultent d’une négociation entre le promoteur, la plateforme et le marché. En comparant les différents projets grâce au scoring, vous pourrez mieux juger la cohérence des taux proposés et l’adéquation de chaque projet avec vos objectifs d’investissement, votre situation et votre appétence au risque.

Avertissement

Cet outil d’aide à la décision n’est pas une boule de cristal. Il n’est pas un outil de prédiction et il ne présume en rien de la réussite future de l'investissement. Son apport est avant tout synthétique et visuel pour permettre d’y voir plus clair entre les diverses propositions d’investissements.

Les investissements en crowdfunding comportent des risques de perte en capital.