🆕 Quelles sont les formalités à effectuer auprès des impôts lorsqu'un projet est définitivement considéré comme perdu ?

Avertissement : les informations ci-dessous sont fournies à titre informatif et ne doivent pas être considérées comme un conseil fiscal. 

1. Quand une perte est‑elle considérée comme “définitive” ?

Pour l’administration fiscale, une perte n’est prise en compte que lorsqu’elle devient définitivement irrécouvrable. Tant qu’il subsiste une chance raisonnable de recouvrement (retard, procédure en cours, plan qui n’est pas encore clos, etc.), la perte n’est pas considérée comme réalisée et aucune déduction n’est possible. 

Dans le cadre du financement participatif immobilier obligataire, le caractère définitif est généralement matérialisé par la remise par la plateforme d’un certificat d’irrécouvrabilité (ou document assimilé) confirmant que la créance est définitivement perdue, après clôture des procédures et abandon de recouvrement.  
NB : La plateforme ne pourra délivrer ce certificat qu’après avoir préalablement obtenu les certificats d’irrécouvrabilité des sociétés concernées de la part des liquidateurs de l’ensemble des débiteurs (tribunal, huissiers, administrateurs judiciaires, etc.). 

Dans le cas d’un investissement en actions via la plateforme WiSEED, la perte n’est officielle que lorsque le véhicule d’investissement (la WiCAP) est liquidé (par une procédure de liquidation amiable) et que la plateforme délivre les attestations de pertes aux investisseurs. 

Tant que vous n’avez pas reçu ce certificat ou attestation, le projet est juridiquement considéré comme toujours en cours, et vous ne pouvez pas déclarer de perte au titre de cet investissement. 

2. Obligations : comment fonctionne la perte en capital?

2.1. Définition de la perte en capital 

En matière d’obligations, le BOFiP précise qu’en cas de remboursement à un prix inférieur à la valeur d’acquisition, la différence constitue une perte en capital. 

Dans le cas particulier du financement participatif (crowdfunding) immobilier : 

• si l’obligation est remboursée partiellement, ou si le promoteur ne rembourse qu’une partie du capital avant liquidation, la perte correspond à la différence entre le capital initial investi et le capital effectivement remboursé ; 

• en cas de défaut total, la perte correspond au capital investi non récupéré. 

2.2. Imputation autorisée : uniquement sur les intérêts de la même obligation 

La doctrine fiscale (BOI‑RPPM‑RCM‑20‑10‑20‑20, § 390) prévoit que la perte en capital subie lors du remboursement d’une obligation peut être imputée sur les intérêts afférents à cette même obligation et perçus également sur cette même année (à condition que ces intérêts ne soient pas déjà qualifiés de prime de remboursement). Concrètement, cela signifie que la perte peut venir en déduction du montant des intérêts à déclarer. 

Points essentiels : 

• cette imputation est strictement limitée à l’obligation concernée ; 

• elle ne crée pas une “réserve de pertes” imputable sur d’autres obligations ou d’autres revenus ; 

• elle s’applique pour la détermination de l’assiette de l’impôt sur le revenu, quelle que soit la modalité d’imposition (PFU ou barème progressif), ainsi que de l’assiette des prélèvements sociaux. 

3. Quelles formalités concrètes pour votre déclaration d’impôt ?

3.1. Pas d’IFU spécifique aux pertes 

L’établissement financier, tel que votre plateforme, n’établit pas d’IFU (Imprimé Fiscal Unique) spécifique pour les pertes en capital : 

• il n’existe pas, pour les obligations, de cases dédiées aux “pertes” dans l’IFU, à la différence des prêts participatifs / minibons qui disposent de cases spécifiques (2TU à 2TX) pour les pertes imputables selon l’article 125‑00 A CGI; 

• l’approche à appliquer, pour une obligation, est de calculer un montant net imposable qui correspond aux (intérêts de l’année - la perte en capital sur la même obligation, imputable sur ces intérêts), et de le déclarer en conséquence;

• l’IFU a vocation à reprendre l’ensemble des informations transmises par l’établissement à l’administration fiscale concernant les revenus à déclarer pour l’année précédente ; en l’absence de revenus, pas d’IFU. 

Votre plateforme vous transmet donc : 

• un IFU reprenant les intérêts et versements perçus pour l’année concernée ; 

• et, séparément, en cas de perte définitive, un certificat d’irrécouvrabilité ou un document attestant du capital perdu, à conserver en cas de contrôle. 

3.2. Marche à suivre pour les obligations de crowdfunding immobilier 

En pratique, lorsque le projet est définitivement perdu et que vous avez reçu le certificat d’irrécouvrabilité, les étapes à suivre sont : 

1. Identifier l’année fiscale concernée 
La perte est prise en compte l’année où la créance devient définitivement irrecouvrable, c’est‑à‑dire l’année d’émission du document (certificat d’irrécouvrabilité / clôture de la procédure, etc.). 

2. Calculer la perte imputable sur les intérêts 

• • Calculer la perte en capital : 
    perte = capital investi - capital remboursé (le cas échéant). 

• • Reporter le montant des intérêts afférents à cette même obligation, perçus la même année que la perte définitive (ou lors du remboursement final si un reliquat est payé). En pratique, il s’agit de la dernière année qui est aussi généralement celle où est constatée la perte. 

• • La perte est imputable à l’assiette de revenus dans la limite de ces intérêts : 

• • si intérêts ≥ perte : la totalité de la perte peut être imputée ; 

• • si intérêts < perte : l’imputation est limitée au montant de ces intérêts, l’excédent n’est pas reportable sur d’autres revenus, ou sur d’autres obligations. 

3. Déterminer le montant net d’intérêts à déclarer 

• • Montant net = intérêts perçus sur l’obligation - perte imputable sur ces mêmes intérêts. 

• • C’est ce montant net qui est à déclarer dans la case 2TR de la déclaration 2042 (revenus de capitaux mobiliers - intérêts). 

4. Reporter le montant net en case 2TR de la déclaration 2042 

• • Sur votre déclaration en ligne ou papier, vous indiquez en 2TR le montant net d’intérêts imposables, après imputation de la perte sur les intérêts de la même obligation. 

• • Il n’y a pas de case dédiée où inscrire la “perte” en tant que telle pour des obligations. 

5. Conserver le certificat d’irrécouvrabilité 

• • Ce document n’est pas joint systématiquement à la déclaration, mais il doit être conservé et produit en cas de demande ou de contrôle de l’administration, pour justifier le caractère définitivement irrécouvrable de la créance et le calcul de la perte.

4. Cas particuliers des actions, PEA, IR‑PME (rappel rapide)

Rappel pour la déclaration relative aux autres instruments financiers : 

• Actions en liquidation amiable (hors PEA) : 
  la perte en capital n’est, en règle générale, pas imputable sur d’autres plus‑values en cas de simple liquidation amiable (hors procédure collective), conformément à la doctrine sur les titres annulés dans ce contexte. 
• PEA / PEA‑PME : 
  les pertes viennent diminuer la valeur liquidative du PEA ; tant que le PEA n’est pas clôturé, il n’y a ni déclaration spécifique à faire ni imputation possible sur la déclaration de revenus. 
• Réduction IR‑PME : 
  en cas de liquidation amiable anticipée, la réduction peut être reprise (case 8TF de la 2042‑C), sauf exceptions (liquidation judiciaire, réinvestissement sous conditions, etc.). 
  
  

La réduction n’est toutefois pas remise en cause dans les situations suivantes :
- Annulation des titres pour cause de pertes ou de liquidation judiciaire ; 
- Cession dans le cadre d’une procédure de redressement ou liquidation judiciaire ;
- Cession après plus de 3 ans suivie d’un réinvestissement dans une PME dans les 12 mois, avec conservation des nouveaux titres jusqu’au terme initial des 5 ans.  

Ces points sont distincts du régime des obligations mais complètent le cadre des déclarations fiscales que vous pouvez être amené à réaliser.

5. Points clés à retenir

• Une perte n’est fiscalement prise en compte que lorsqu’elle est définitive, ce qui, en pratique, se traduit par la réception d’un certificat d’irrécouvrabilité ou d’un document équivalent de la plateforme. 

• Pour des obligations de crowdfunding immobilier, la perte en capital : 

• • ne peut être imputée que sur les intérêts de cette même obligation, versés la dernière année ; 

• • ne donne pas lieu à une “perte globale” imputable sur d’autres revenus ou sur d’autres obligations. 

• Il n’existe pas d’IFU spécifique aux pertes sur obligations : 

• • la perte est intégrée dans le calcul du montant net d’intérêts à déclarer ; 

• • vous reportez ce montant net en case 2TR de la déclaration 2042. 

• Le certificat ou attestation de perte doit être conservé pour justifier la perte et la date de constatation. 

De manière générale, qu’il s’agisse d’obligations ou d’actions, la plateforme WiSEED vous délivre une attestation de perte (ou équivalent) dès lors qu’un projet passe en “sortie négative”. Nous mettons également à votre disposition les documents délivrés par les autorités compétentes (tribunal, huissier, etc.) en fonction du projet : certificat d’irrécouvrabilité, acte de cession publié, etc. 

Le présent article n'est qu'un outil indicatif. Il ne peut être utilisé en substitution des textes officiels et à jour. Les déclarations auprès de l’administration fiscale s’opèrent à partir d’une vision d’ensemble du patrimoine du contribuable. Tous les investissements doivent être énumérés (pas seulement ceux effectués chez WiSEED). WiSEED n’est pas responsable d’une éventuelle incompréhension de la part de l’investisseur concernant les informations qui précèdent. La déclaration des revenus, auprès de l'administration fiscale, dépend de la situation patrimoniale de chaque souscripteur. WiSEED, n'étant pas organisme de Conseil Fiscal, vous recommande de faire appel aux institutions compétentes sur ces problématiques.